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Assemblées annulées sans preuve de grief lorsque le mandat du syndic est anéanti rétroactivement

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

En matière de copropriété, la régularité des décisions d’assemblée générale dépend étroitement de la validité du mandat du syndic. Lorsque la désignation de ce dernier est judiciairement remise en cause, la question se pose de savoir si les actes accomplis dans l’intervalle conservent leur efficacité. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.231, disponible sur Legifrance), la troisième chambre civile apporte une réponse nette quant aux conséquences de l’annulation de son mandat sur les assemblées qu’il a convoquées.

L’anéantissement rétroactif du mandat prive le syndic de tout pouvoir de convocation

Un copropriétaire sollicitait l’annulation d’une convocation à une assemblée générale ainsi que de l’assemblée tenue en conséquence. Il faisait valoir que le syndic à l’origine de cette convocation avait été désigné par une assemblée générale ultérieurement annulée, de sorte qu’il se trouvait dépourvu de tout pouvoir pour agir au nom du syndicat des copropriétaires. La cour d’appel avait rejeté la demande, estimant que la convocation demeurait valable en l’absence de faute du syndic ou de préjudice subi par le copropriétaire. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que l’annulation de l’assemblée générale ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le mandat est ainsi réputé n’avoir jamais existé. Il en résulte que le syndic, privé rétroactivement de sa qualité, ne disposait d’aucun pouvoir pour convoquer l’assemblée générale litigieuse. L’irrégularité affecte donc la convocation elle-même ainsi que l’assemblée qui en est issue.

L’action en annulation n’est subordonnée ni à la preuve d’un grief ni à celle d’une faute

Les juges du fond avaient analysé la demande au regard du régime des nullités relatives, exigeant la démonstration d’une faute ou d’un grief personnel. La Haute juridiction écarte cette approche. Elle précise qu’un copropriétaire opposant ou défaillant, agissant dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Legifrance), peut obtenir l’annulation d’une assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir. Une telle action n’est conditionnée ni par l’établissement d’un grief personnel, ni par la caractérisation d’une faute du syndic. L’annulation rétroactive du mandat suffit, à elle seule, à remettre en cause les assemblées générales convoquées par un syndic irrégulièrement investi, dès lors que le recours est introduit dans le délai légal.
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