Comment engager le syndicat pour un dommage causé par une partie commune à jouissance exclusive ?
L’indemnisation d’infiltrations provenant d’une partie commune à jouissance exclusive peut être demandée au syndicat des copropriétaires, même si le règlement de copropriété confie son entretien à un copropriétaire. Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation confirme que cette répartition des charges ne fait pas disparaître la responsabilité légale du syndicat.
Pourquoi le syndicat doit-il indemniser les dommages issus de la partie commune ?
Un locataire commercial avait subi des infiltrations d’eau provenant du complexe d’étanchéité défectueux d’une toiture-terrasse située au-dessus de son local. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive attachée à un autre lot.
La Cour de cassation retient la responsabilité de plein droit prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. En application de ce texte, le syndicat répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Cette responsabilité étant d’ordre public, aucune stipulation du règlement de copropriété ne peut l’écarter. La victime conserve donc son recours contre le syndicat, indépendamment de l’identité du copropriétaire chargé de l’entretien.
Comment la clause d’entretien produit-elle néanmoins ses effets ?
Le règlement de copropriété prévoyait que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif incombaient aux propriétaires qui en bénéficiaient. Sur ce fondement, la cour d’appel avait rejeté la demande indemnitaire formée contre le syndicat.
La Cour de cassation ne remet pas en cause la validité d’une telle clause. Celle-ci peut transférer au bénéficiaire la charge de l’entretien et des réparations. Elle demeure toutefois sans incidence sur la qualification du bien concerné, qui reste une partie commune.
La clause organise ainsi les rapports internes à la copropriété sans limiter les droits de la victime. Après avoir versé l’indemnisation, le syndicat peut exercer une action récursoire contre le copropriétaire auquel l’entretien incombait, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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