La nullité du congé pour vendre s’impose sans l’accord unanime des propriétaires indivis
La délivrance d’un congé pour vendre portant sur un logement indivis suppose l’accord de tous les propriétaires. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation juge que l’absence de consentement d’un coïndivisaire constitue une irrégularité de fond. Le locataire peut donc obtenir la nullité du congé sans établir de préjudice.
Le congé pour vendre avait été délivré sans accord unanime
À la suite du décès de l’un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement donné à bail. Un congé pour vendre avait été notifié au locataire, alors que l’une des coïndivisaires n’avait pas consenti à cette initiative.
Le locataire avait contesté l’efficacité du congé en soutenant que sa délivrance exigeait l’accord de l’ensemble des indivisaires. La cour d’appel avait cependant rejeté sa demande. Elle avait qualifié le défaut de consentement de simple vice de forme et relevé que l’intéressé ne démontrait aucun grief.
L’offre de vente constitue un acte de disposition
La Cour de cassation censure cette analyse. Le congé pour vendre valant offre de vente au bénéfice du locataire, il constitue un acte de disposition. En application de l’article 815-3 du Code civil, cet acte ne peut être accompli sans le consentement de tous les indivisaires, sous réserve des exceptions légalement prévues.
L’absence d’accord de l’un d’entre eux caractérise un défaut de pouvoir. Celui-ci relève des irrégularités de fond visées par l’article 117 du Code de procédure civile, et non d’une irrégularité de forme.
La nullité peut être obtenue sans preuve d’un grief
La qualification retenue emporte une conséquence directe pour le locataire : il peut invoquer la nullité du congé sans avoir à prouver l’existence d’un préjudice. La décision impose ainsi de vérifier le consentement unanime des propriétaires indivis avant toute notification. Elle assure également le respect du droit de préemption attaché à l’offre de vente adressée au locataire.
Historique
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