La commune bénéficiaire des espaces communs d’un lotissement n’acquiert pas la qualité de coloti
La cession à une commune des voies et espaces communs d’un lotissement détermine si les contraintes prévues par le cahier des charges continuent à s’appliquer. Dans un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge que la commune bénéficiaire de la rétrocession de l’ensemble de ces espaces ne devient pas coloti. Les stipulations contractuelles du lotissement lui sont dès lors inopposables.
Le transfert de tous les espaces communs ne confère pas à la commune la qualité de coloti
Le cahier des charges du lotissement prévoyait la cession à la commune d’un terrain destiné à un espace vert et des ouvrages collectifs qui y étaient installés. Par la suite, la collectivité avait vendu ce terrain à une société civile immobilière, laquelle y avait édifié un immeuble.
Des propriétaires colotis demandaient l’annulation de cette vente. Selon eux, l’affectation du terrain en espace vert, inscrite dans le cahier des charges, s’imposait à la commune.
La Cour de cassation ne retient pas cette analyse. Le cahier des charges régit principalement les droits et obligations des colotis ainsi que l’administration des parties communes. Or, le transfert à une commune de la totalité des voies et espaces communs, réalisé conformément aux articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, ne lui attribue aucun lot. Faute d’être coloti, la collectivité n’est donc pas tenue par les stipulations contractuelles concernées.
Le déclassement du terrain communal autorise sa vente à un tiers
Après sa rétrocession, le terrain avait rejoint le domaine public communal et relevait du régime fixé notamment par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques. La commune avait ensuite constaté sa désaffectation, puis prononcé son déclassement au moyen de plusieurs délibérations demeurées sans recours.
Le bien ayant ainsi intégré le domaine privé communal, sa vente devenait possible. Les colotis ne pouvaient en obtenir l’annulation sur le fondement du cahier des charges. La Cour rejette donc le pourvoi et confirme que la rétrocession intégrale à la commune exclut l’opposabilité des obligations organisant les rapports contractuels entre colotis.
Historique
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