Division parcellaire et vente d’un terrain : quelles vérifications effectuer avant la cession ?
Vendre une partie de sa propriété après avoir divisé un terrain permet de valoriser un patrimoine immobilier. La division parcellaire peut ainsi accompagner un projet de construction, une transmission familiale ou la cession d’un terrain à bâtir.
La création de nouvelles parcelles ne suffit toutefois pas à assurer leur constructibilité. En amont de la vente, des vérifications juridiques et administratives s’imposent afin de sécuriser l’opération.
Quelles règles conditionnent la constructibilité des parcelles créées ?
Aux termes de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, la division d’une unité foncière ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis constitue, en principe, un lotissement.
Selon les caractéristiques du projet, l’opération est généralement soumise à une déclaration préalable ou à un permis d’aménager.
Ce permis est notamment nécessaire lorsque la division implique la réalisation ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs desservant plusieurs lots.
Avant la cession, les prescriptions du plan local d’urbanisme doivent également être contrôlées. Cette analyse porte notamment sur l’implantation et la hauteur des constructions, les accès ainsi que les contraintes environnementales.
Le certificat d’urbanisme opérationnel peut renseigner sur la faisabilité du projet envisagé, sans valoir pour autant autorisation de construire.
La desserte des parcelles par les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement doit aussi être examinée.
Enfin, le bornage fixe précisément les limites du terrain cédé et contribue à prévenir les contestations avec les propriétaires voisins.
Comment le notaire sécurise-t-il la vente après la division du terrain ?
L’intervention du notaire permet de contrôler la régularité juridique de l’opération et d’informer chacune des parties sur ses obligations.
Il vérifie notamment les autorisations d’urbanisme requises, la situation cadastrale des parcelles ainsi que l’existence d’éventuelles servitudes de passage ou de réseaux.
Son contrôle s’étend également aux conditions dans lesquelles les lots peuvent être commercialisés.
Lorsqu’un lotissement relève d’un permis d’aménager, l’article L. 442-4 du Code de l’urbanisme interdit notamment de conclure une promesse de vente avant la délivrance de cette autorisation.
Les documents propres au lotissement, parmi lesquels son règlement et son cahier des charges lorsqu’ils existent, doivent aussi être examinés.
L’acte authentique décrit les caractéristiques du terrain, retrace son origine de propriété et précise les droits comme les obligations transférés à l’acquéreur.
La division parcellaire doit donc être préparée dès la conception du projet de vente. L’accompagnement notarial contribue à prévenir les difficultés tenant à la constructibilité, aux limites foncières et au cadre juridique de la transaction.
Historique
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