Servitude de passage : l’enclave s’apprécie à l’échelle du fonds et non de la parcelle
Publié le :
29/07/2026
29
juillet
juil.
07
2026
L’existence d’un accès à la voie publique constitue une condition déterminante pour l’exercice du droit de propriété. Lorsque cet accès fait défaut, le Code civil organise un mécanisme correcteur permettant d’assurer la desserte d’un fonds. Encore faut-il que la situation invoquée corresponde à un véritable état d’enclave. Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.493), la troisième chambre civile précise les modalités d’appréciation de cette condition en présence de parcelles contiguës appartenant au même propriétaire.
Quelles sont les conditions d’ouverture d’une servitude de passage pour enclave ?
La servitude légale de passage, prévue à l’article 682 du Code civil, permet au propriétaire d’un fonds privé d’issue suffisante sur la voie publique d’obtenir un passage sur le terrain voisin, moyennant indemnité. Ce dispositif répond à une exigence fonctionnelle : garantir une desserte normale du fonds. La seule absence d’accès direct ne saurait toutefois suffire. L’enclave doit être caractérisée de manière concrète et objective. La mesure conserve un caractère exceptionnel, subordonné à la démonstration d’une impossibilité d’accès suffisant à la voie publique. En l’espèce, des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un même acte, d’une parcelle bâtie ouvrant sur la rue et d’une parcelle attenante non bâtie. Soutenant que cette dernière ne disposait d’aucune issue propre, ils sollicitaient l’établissement d’un passage sur les fonds voisins.L’enclave s’apprécie-t-elle parcelle par parcelle ou au regard du fonds dans son ensemble ?
La Cour de cassation rejette la demande. Elle relève que les deux parcelles, contiguës et détenues par les mêmes propriétaires, formaient un ensemble immobilier constituant un fonds unique. Dès lors que cet ensemble bénéficiait déjà d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, l’état d’enclave ne pouvait être retenu. La Haute juridiction affirme ainsi que l’appréciation de l’état d’enclave s’effectue à l’échelle du fonds pris globalement et non isolément parcelle par parcelle. Une parcelle dépourvue d’accès direct ne peut être qualifiée d’enclavée si elle s’intègre à un ensemble immobilier disposant d’une desserte suffisante. Cette solution confirme que la création d’une servitude de passage demeure subordonnée à l’absence d’accès pour l’ensemble du fonds, et non pour l’une de ses composantes considérée isolément.Historique
-
Servitude de passage : l’enclave s’apprécie à l’échelle du fonds et non de la parcelle
Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeL’existence d’un accès à la voie publique constitue une condition déterminante pour l’exercice du droit de propriété. Lorsque cet accès fait défaut, le Code civil organise un mé...
-
Assemblées annulées sans preuve de grief lorsque le mandat du syndic est anéanti rétroactivement
Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeEn matière de copropriété, la régularité des décisions d’assemblée générale dépend étroitement de la validité du mandat du syndic. Lorsque la désignation de ce dernier est judic...
-
Comment le zéro artificialisation nette transforme-t-il la constructibilité et les ventes immobilières ?
Publié le : 24/06/2026 24 juin juin 06 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeLa sécurisation d’une opération immobilière suppose aujourd’hui d’anticiper un paramètre devenu central : la réduction progressive des droits à construire liée à l’objectif de z...
-
Prescription décennale de l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme et vente immobilière
Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeÀ l’occasion d’une mutation immobilière, la révélation d’une irrégularité d’urbanisme soulève des enjeux déterminants pour les parties. Si l’ancienneté d’une construction peut a...
-
Comment organiser et rédiger les servitudes lors d’une division immobilière pour sécuriser l’opération ?
Publié le : 27/05/2026 27 mai mai 05 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeLa division d’un immeuble expose immédiatement le praticien à une difficulté opérationnelle majeure : garantir l’usage effectif et pérenne de chacune des parcelles issues de l’o...